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迈向园区2.0--产业地产的发展
来源:同济大学发展研究院 浏览次数:26 日期:2017-5-19  加入收藏
产业地产发展进入快车道一般来说,园区开发是一个长期过程,需要从土地一级开发、二级开发,到招商引资、产业发展,再到园区服务,不断滚动形成发展及盈利的良性循环。如下图所示。

在以往整体经济快速发展,以及住宅地产和商业地产供需两旺的时候,产业园区开发主体依靠土地的一级、二级或一二级联动开发即可获取超额利润,依靠地方政府的土地优惠和税收减免即可完成招商引资,对于产业发展及园区服务环节关注较少。在新形势下,招商引资面临着巨大挑战,传统国有企业背景的产业园区开发和运营商开始力不从心。得益于苏州工业园和新加坡腾飞集团的成功经验,一批活跃的民营企业、地产商、实体行业企业开始进入园区产业地产,盈利模式、融资方式逐渐形成。


目前,园区产业地产的主体主要有三类:一是住宅地产商。其优势在于自身在地产开发领域的既有经验和业务关联性,代表企业包括万科、绿地等,目前排名前二十强的房企有一半已经涉足产业地产。二是产业地产商。近年来地产行业的一个突出趋势就是,专业化、品牌化的专门产业地产商的崛起。代表企业包括:华夏幸福基业、联东U谷、天安数码城等。一批产业地产商通过上市、基金注资等方式获得融资,加速了其在全国主要经济圈的规模化布局。三是传统行业领头企业。一些制造企业、电商企业也向产业地产延伸,力求整合垂直领域,取得竞争优势。如中国汽车零部件工业总公司在昆山、苏州、杭州、保定、九江等地建立了19个产业基地;海凭集团先后开发建立了湖南麓谷、辽宁、长春、哈尔滨、郑州等一批医疗器械产业园,培育现代化的医疗器械产业集群。


产业地产引领北京房山楼市转型随着市场的变化,房地产产品正在引领楼市结构的悄然生变。今年以来,被视为“蓝海”的产业地产开始在房山大放异彩,继毛大庆率领团队布局房山之后,长阳航天城电子科技园开创了北京首例以航天军民产业结合的大型园区,建成之后将实现年产值200亿元;北京工商大学、中医药大学、首都师范大学、北京理工大学四所高校的陆续进驻开启了房山区教育产业的进程;而武警总医院整体搬迁至房山则被视为医疗产业发展进程中的里程碑。此外,占地体量巨大的天洋房山超级蜂巢登陆房山楼市,将与全球最优秀的孵化器、加速器以及国内外顶尖创投机构结成战略联盟,共同孵化优秀创业项目。房山区政府对产业地产的价值和未来,给予了相当的重视和政策扶持。在房山区“十三五”规划中,房山区政府2016年的重点工作半数以上都与产业地产密不可分。在不断打造京津冀财富管理中心、“吸引更多科研机构、创新团队入驻,加快科技孵化和成果转化,促进‘总部+研发+基地’联动发展”的同时,房山区还将“重点抓好北京互联网金融安全示范产业园建设,加快企业入驻和项目落地,着手谋划启动二期,争取用三到五年的时间,引入企业150家以上,实现产值百亿元,形成完备的全产业链服务体系。”未来10年至20年的时间内,产业地产不但将成为地产行业的下一个“蓝海”和动力引擎,也将成为影响一个区域甚至中国经济产业结构的重要抓手。

从盈利模式看,产业地产的盈利主要包括五种类型:土地增值、物业经营、政府补贴、产业服务、资产增值。


园区开发的全过程都离不开资金的推动。随着市场经济的深入发展,园区开发在融资方面不断出现新的方式。除了银行贷款、财政拨款、BOT、上市融资、发行债券等传统融资模式,信托融资、融资租赁、夹层融资、资产支持证券等新模式相继出现。很多园区开发商也定位为产业投资商,以较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池,以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业,从而形成了资本运作-园区开发-产业集聚的良性循环。


根据实践案例,产业地产进行园区开发的融资方式目前累计已有20余种,按类别可以分为四类,分别是间接债务融资、直接债务融资、间接权益融资和直接权益融资。其中,债务融资是相对传统的融资方式,包括信托借款、银行承兑、委托贷款、公司债、债券转让等。而权益融资较为新颖,包括定向增发、夹层融资等。如下图所示。
(本文节选自《2016中国产业园区持续发展蓝皮书》)


 
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